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サブプライム救済措置に関するWSJの記事について 

11月30日のWSJの一面となった、サブプライム救済措置に関する記事について、引用とコメントを以下に記します。

U.S., Banks Near A Plan to Freeze Subprime Rates
By DEBORAH SOLOMON and MICHAEL M. PHILLIPS
Wall Street Journal, November 30, 2007; Page A1

以下、上記記事の内容で重要と思われる部分に関して、パラグラフ毎にまとめたものを羅列します。

- この計画は、財務省を含む政権関係者と住宅ローンの会社の連合との間で行われている交渉。

- この連合名はHope Now Allianceと名づけられた。構成メンバーは、Citigroup, Wells Fargo, Washington Mutual, Countrywide等。

- 各々のメンバーは既にHNMによって合意された事に対して従うことに同意をしている。

- 詳細に関しては、現在作業中で、早ければ来週早々にも発表される予定。

- 政府と企業連合は、支払いの増加により、問題の発生が予想される特定の住宅ローン利用者に対して、導入初期段階の低金利の期間を延長することについて、大まかなレベルで既に合意している。

以下、該当パラグラフの全文の訳とコメントを追加します。

- 多くのサブプライムローンは、 最初の2年または3年間は“ティーザー・レート”と呼ばれる低金利が設定されているものを使用しており、期間終了後、(リセットされると)、通常、30年の支払い期間の残債に対して高い金利が設定されるものです。典型的な例としては、金利が7から8%のものが9.5から11%程度に上昇するものです。これにより、平均的な住宅ローン利用者に対して、月々の支払いが数百ドル上昇することになります。

(コメント) 通常ARM住宅ローンは、初期の一定期間(通常2から3年、長いものは、5年や7年もあります。)、特別導入金利(これをティーザー・レートと呼ぶ)として、通常より低い金利が設定されています。また、期間が短い方が、より低い金利となっています。(日本の期間限定固定ローンと基本的には似ています。ただし、初期の導入金利が異様に低いものも実際にはあります。) 期間終了後は、通常1年ごとに金利を新たに設定されます。設定される金利に関しては、基準金利に対してある一定の定められ割合を上乗せされます。

尚、一口にARMと言っても様々な種類があります。参考までですが、Wikipediaの説明のリンクを以下に添付します。これを見ていただければ、非常に多くの種類のものがあることが分かります。日本の期間限定固定ローンは、この中のもっとも保守的な(リスクの低い)ものに相当します。

上記、WSJ記事の例では、金利が7から8%となっていますが、2~3年前の金利水準はもっと低く、実際にはもっと低いものがほとんだと思います。当時、ティーザー・レートのものは、ひどいものは1%台でした。割とまともなARMの場合は、5%前後程度だったと思います。

(コメント終わり)

- 厳密にどういった借入者が、どの様な条件で金利の凍結を得られる資格を得、どれくらいの期間凍結されるのかに関しては、まだきまっていない。

- 一つのシナリオとしては、最大7年間凍結とする。 協議者間では、採用の決定条件となる、標準的な基準を設定中。 この基準は、年末までに最終的に決定される予定。

- 住宅ローンのサービス会社-ローンの支払いを収集する会社は、ローン利用者と直接取引きしているため、連合の重要な役割をもつ。サービス会社と当初ローンを提供した会社とは異なる場合が多い。CitigroupとCountrywideは、全米の最も大きい住宅ローンのサービス会社である。今回の連合に加わっている住宅ローンサービス会社で、サブプライムの市場の84%を担っている。連合(HNA)は、貸し方、投資家、そして住宅ローンのカウンセラーを含んでいる。

- ハンク・ポールソン氏は当初、この様な政府が市場に干渉するような案には反対だったが、最近になって立場を変えた。

(コメント)事情が相当悪いことが分かって、ポールソン氏としても、政府が関与せざるを得ないと考えたのだと思います。

- 財務省によると、ファイナンシャル会社は、サブプライムの利用者を、基準を設けて、3つのグループに分けることを行う予定。その3つのグループは、一、金利が上がったとしても、支払いが続けられる、二、金利が据え置かれたとしても、支払いを続けることができない、三、支払いの期間を延長した場合、または現在の金利を据え置いた場合、住宅(ローンの返済)を維持することができる。この3番目の該当者のみ、今回の救済措置を受けることができる。

- Bank of Americaの試算によると、来年に3620億ドルのARMのサブプライム住宅ローンの金利がリセットされる見込み。今年第4四半期には、850億ドルがリセットされる見通し。この試算には、住宅ローンが証券化され銀行のポートフォリオとして所持されているものを含む。

WSJ-Mortgage reset

- リセットとなり支払いの上昇を避けるために、ローンの借り換え、または住宅を処分することをしようとしている住宅ローン利用者は、厳しい状況に置かれている。貸し出しの基準が厳しくなったため、殆どのローン利用者は借り換え条件を満たすことができずにいる。そして、ローン利用者は、住宅の資産が、非常に少ない、またはゼロの状態にある。一部の借り手は、家の価値以上に借金を抱えている。

- 財務省では、債権者がこの様な多くの住宅ローンの条件を緩めることに同意しない場合、借り手の破綻件数がさらに高いペースとなることを懸念しています。First American LoanPerformanceによると、8月の時点で、約6.6%のサブプライムの住宅ローンが担保物件引渡し(破綻)となっています。

(以上、引用終わり。一部、割愛しています。)

かなり踏み込んだ措置だと思いますが、いくつか気になる点があります。

昨年まで、インタレスト・オンリーと呼ばれる住宅ローンが流行していました。これは、一定期間の間、金利の支払いのみを行い、期間終了後、元本の返済を含めて月々返済するものです。これは、通常オプションARMと組み合わせて使用されるケースが多かったのですが、この様なインタレスト・オンリーの住宅ローンの場合、仮に今回の救済措置の対象になったとして、金利が据え置かれたとしても、月々の支払い分に元本の返済分が追加されるため、破綻の可能性は高いと思います。

FRBのウェブサイトでも、このインタレスト・オンリーの住宅ローンに関して詳しく説明しています。
Interest-Only Mortgate Payments and Payment-Option ARMshttp://www.federalreserve.gov/pubs/mortgage_interestonly/
The Federal Reserve Board

また、何度か紹介していますが、私のブログでも、Business Weekがこの問題を詳しく取り上げた記事を引用しているので、良かったらご覧になってください。
米国住宅ローンが抱える爆弾: インタレスト・オンリー ローン

昨年頃まで、頭金なしの住宅ローン等も流行していました。通常、住宅ローンは購入額の80%までの融資となるのですが、それに加えて、セカンダリ・モーゲージと呼ばれるもう一つローンを組むことで、頭金が足りない場合でも住宅が購入することができます。この様な、ローンを使用しているケースの場合、今回の救済措置がセカンダリ・モーゲージにも適用されるのか、もしされない場合は、セカンダリ・モーゲージ(通常、変動金利です)の状況によっては、破綻するケースもあるかと思います。

尚、今回はサブ・プライムに限定されているようですが、Alt-Aと呼ばれるプライムとサブプライムの間に位置するカテゴリーがあります。Alt-Aは通常、個人事業者等を対象にしているのですが、収入を証明する書類が必要ないのが特徴です。このため、収入を実際よりも多く申請するケースも多く、別名Liar's(うそつきの)ローンと呼ばれていいます。このAlt-Aによる破綻も増えているので、こちらの方に対しては救済の対象にはなっていない様に思えます。

また、今週のWells Fargoが14億ドルの損失を計上する見込みと発表しましたが、これは、ホームエクイティによる損失が主なものとの事です。一部のメディアによるとE-Tradeもホームエクイティの破綻による新たな損失の懸念があるとのことです。今回の救済では、このホームエクイティも対象にはなっていないと思います。

今回の発表は、一番問題と思われるサブプライムに対しての措置で、非常に踏み込んだ措置で、また、Fedも金利を引き下げる方針なので、かなりの効果はあると思います。しかし、クレジットの問題はかなり広範囲におよんでいるため、どれ程クレジットの問題が沈静するのか不透明な部分があると思います。WSJの記事によると、今回の救済措置の条件は年内中に詳細を決める予定とのことなので、来年第1四半期から適用する予定だと思います。その場合、第1四半期終了後には、今回の措置がどれ位の効果があるか、分かってくると思います。

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