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日本と米国の住宅ローンの違いに関して 

先週のエントリーでインタレスト・オンリー ローンとオプション ARMについてBusiness Weekの記事を引用しました。 この記事は、オプションARMの抱える問題を提起したものですが、恐らく日本の皆様には米国固有の住宅ローン制度はあまりなじみがなく、イメージしにくいのでは、と思いました。 米国の住宅ローンのプロセスは、日本と異なる部分も少なからずあるので、本日は、その辺りの違いに関しての話を書きます。

日本で住宅ローンを組む場合は、銀行またはそれ以外の金融機関か住宅金融公庫を利用するのが、一般的だと思います。また、私の理解では、通常、銀行や金融機関と直接ローンに関して取引きをすると思います。

一方、アメリカの場合、住宅ローンを組む場合は、銀行と直接話をする場合もありますが、ローン・ブローカーと呼ばれる業務の人・会社を介して行う方が一般的です。 言い換えると、住宅ローンを組む際、貸主と借主(融資する側とされる側)が直接取引きを行うのではなく、仲介業者を介して取引することが、一般的です。 通常、ローン・ブローカーは複数の金融機関と取引があります。 

日本でこれに似た業務形態は、不動産の仲介業務が比較的近いのではと思います。(売主と買主が直接取引きをするのではなく、間に仲介業者が入るのが一般的と言った点等)

また、ローン・ブローカーは通常、不動産・ブローカー(Realtor)と組んで仕事をしていることが、(非常に)多いです。不動産を購入する場合は、不動産ブローカー(業務内容・位置付けは比較的日本の不動産屋と近い)を通して、購入するのが一般的です。自分の経験からもそうなのですが、不動産ブローカーに会うと、その人(たち)からローン・ブローカーを紹介されます。

日本の住宅ローンは通常、金利に関しては、固定金利、期間限定固定金利、変動金利の3種類のいづれかの一つを選択することになると思います。また、銀行ローンの場合、通常は20%程度の頭金を入れることが、ローンを組む場合の前提になると理解しています。

米国の場合、金利に関しては、固定金利(Fixed)、期間限定固定金利(Adjustable Rate通常ARMと呼ぶ), とインタレストオンリー (固定のものもあるみたいですが、通常これはOption ARMを意味します)の3種類から選択することになります。米国でも、頭金は20%入れることが原則なのですが、20%なくても組める様々なオプションがあります。極端なものでは、頭金なしで買えるものもあります。ただし、入れない場合はいろいろと制約や諸費用(購入時や毎月の支払い時)が多くかかったりします。

また、通常の米国の住宅ローンで日本の住宅ローンと異なるのは、繰上げ返済(元本に対しての)がいつでも出来て、固定・変動金利にかかわらず、手数料はいっさいかかりません。(ちょっと、私の日本の情報は古いので、今は違うのかもしれませんが。。。もし違っていたら教えていただければ幸いです。念のため、ネットで調べてはみましたが、やはりまだ、手数料を取っているがほとんどの様ですね。http://www.masslogue.com/archives/2004/09/07_0157.html)

通常の住宅ローン(Prime/プライム)を組む場合は、良好なクレジット・スコアが必須で、尚且つ収入等を証明する書類等、様々な書類が必要となります。

尚、クレジット・スコアはアメリカでは非常に重要で、このスコアが良くないと、クレジット・カードを作ることができません。クレジット・スコアのポインティングの一つの大きな要素は、クレジット履歴の期間(と当然のことながら、期日どおりに支払いを行っている)です。 通常、外国から米国に来た人(日本人だけでなく、インド人や中国人等を含む)は、クレジットの履歴がない=クレジット・スコアがない/低いために、クレジット・カードを作ることが非常に難しいのはこのためです。

ご存知の方も多いと思いますが、これに対して、サブプライムローンはクレジット・スコアや書類が必要ないのが特徴です。

FRBが住宅ローンのプロセスに関しての説明をWebサイトにて提供していますのよかったら是非こちらもご覧になって下さい。
http://www.federalreserve.gov/pubs/mortgage/morbro.htm

明日はいよいよ本題の、オプションARMに関してエントリーする予定です。

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p.s.
Motoさん、前回のエントリーでの拍手コメントありがとうございました。メッセージをいただき、本当にうれしかったです。今後とも、少しでも参考になる様な情報を提供できればと思います。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

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